Convocazione assemblea condominio: guida completa

Aggiornata al 20 maggio 2026 · Tempo di lettura: 8 min

La convocazione dell'assemblea condominiale è regolata dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Una convocazione viziata può rendere nulle le delibere assunte. Vediamo passo passo come convocare a norma, con quali termini, quali contenuti.

Termini di convocazione

L'art. 66 disp. att. c.c. prevede che l'avviso di convocazione sia comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione. I 5 giorni sono giorni liberi: non si conta il giorno della convocazione né quello dell'assemblea.

Modalità di comunicazione

L'avviso deve essere comunicato con mezzo idoneo a fornire prova della ricezione. Modalità accettate:

• PEC (Posta Elettronica Certificata) — modalità preferita, immediata, con ricevuta legale
• Raccomandata A/R — modalità tradizionale, ricevuta cartacea
• Consegna a mano con firma per ricevuta
• Fax con conferma di trasmissione (modalità ormai obsoleta)

L'email semplice non è considerata mezzo idoneo a fornire prova della ricezione (manca timestamp certificato e firma digitale). Va evitata, salvo che il regolamento condominiale lo preveda espressamente.

Contenuto dell'avviso di convocazione

L'avviso deve contenere obbligatoriamente:

1. Indicazione del condominio: denominazione, indirizzo, codice fiscale
2. Data e ora di prima convocazione
3. Data e ora di seconda convocazione (non oltre 10 giorni dalla prima)
4. Luogo della convocazione (anche videoconferenza)
5. Ordine del giorno dettagliato
6. Firma dell'amministratore o di chi convoca

L'ordine del giorno

L'OdG è il punto più delicato della convocazione. Le delibere su materie non incluse nell'OdG sono nulle (Cass. 4806/2017). Va quindi compilato con attenzione.

Formulazione corretta

Ogni punto deve essere specifico e comprensibile:

• NO: "Varie ed eventuali" (troppo generico per essere base di delibere)
• NO: "Discussione lavori" (troppo vago)
• SÌ: "Approvazione del rendiconto consuntivo dell'esercizio 2025"
• SÌ: "Approvazione del preventivo 2026 con relativo riparto delle rate"
• SÌ: "Delibera sui lavori di rifacimento facciata, esame dei tre preventivi allegati"

Struttura tipica di una convocazione

1. Apertura: nomina presidente e segretario
2. Verifica del quorum costitutivo
3. Lettura e approvazione verbale assemblea precedente
4. Approvazione rendiconto consuntivo dell'esercizio chiuso
5. Approvazione preventivo dell'esercizio in corso
6. Delibere su lavori straordinari (se previsti)
7. Rinnovo o conferma mandato amministratore
8. Varie ed eventuali (solo per comunicazioni, non per delibere)
9. Chiusura

Documenti da allegare alla convocazione

Insieme all'avviso vanno allegati:

• Rendiconto consuntivo ex art. 1130-bis (registro, riepilogo, nota sintetica)
• Preventivo dell'esercizio in corso con il relativo riparto rate
• Preventivi lavori se in OdG
• Eventuali perizie tecniche o documentazione integrativa
• Tabelle millesimali applicate (se richieste)

Chi deve essere convocato

Vanno convocati tutti i condomini, intesi come proprietari delle singole unità immobiliari:

• Pieni proprietari
• Nudi proprietari e usufruttuari (entrambi vanno convocati)
• Comproprietari in caso di comunione (basta convocare uno con avviso a tutti)
• Soci di società che hanno la proprietà

Gli inquilini non vanno convocati, salvo che la delibera riguardi spese a loro carico (riscaldamento centralizzato, servizio portineria) o modifiche ai servizi: in quel caso l'avviso va anche all'inquilino.

Errori che annullano la convocazione

Errore 1: termine 5 giorni non rispettato

Anche di un solo giorno. L'assemblea è valida solo se tutti i condomini sono comunque presenti (sanatoria di fatto).

Errore 2: mancata indicazione della seconda convocazione

L'art. 66 disp. att. c.c. prevede che la seconda convocazione sia indicata nello stesso avviso, non oltre 10 giorni dalla prima.

Errore 3: ordine del giorno generico

Le delibere su materie non sufficientemente specificate nell'OdG sono nulle.

Errore 4: condomino non convocato

La mancata convocazione di anche un solo condomino può rendere l'assemblea annullabile. Salvo sanatoria, le delibere assunte sono impugnabili.

Errore 5: prova di ricezione non conservata

Senza prova di ricezione non puoi dimostrare di aver convocato correttamente. Conserva sempre le ricevute PEC o le cartoline di ritorno delle raccomandate.

Assemblea online

Dopo il 2020 è esplicitamente consentita l'assemblea telematica (DL 28/2020 convertito L. 70/2020). La convocazione deve indicare:

• Modalità tecnologica (videoconferenza Zoom/Meet/Teams o piattaforma dedicata)
• Link di accesso o credenziali
• Numero di telefono per problemi tecnici
• Possibilità di partecipare anche in presenza fisica (assemblea ibrida)

Come MyCondominio gestisce la convocazione

Il modulo Scadenze e assemblee automatizza tutto il processo:

• Template di convocazione precompilato con dati condominio
• Editor OdG strutturato con suggerimenti AI
• Invio automatico via PEC a tutti i condomini con tracking ricezione
• Per condomini senza PEC: generazione raccomandata cartacea con codice di tracciamento Poste
• Allegati selezionati dall'archivio documenti
• Verifica automatica dei termini 5 giorni

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