Modello 770 condominio: guida completa

Aggiornata al 20 maggio 2026 · Tempo di lettura: 10 min

Il Modello 770 è la dichiarazione che il condominio, in qualità di sostituto d'imposta, deve presentare annualmente all'Agenzia delle Entrate per certificare le ritenute operate sui compensi pagati a fornitori e collaboratori. Vediamo in dettaglio chi deve presentarlo, quando, come compilarlo.

Chi deve presentare il 770

Tutti i condomini che nel corso dell'anno hanno operato ritenute d'acconto su pagamenti a:

• Lavoratori autonomi (idraulici, elettricisti, imprese edili)
• Professionisti (avvocati, geometri, ingegneri, periti)
• Collaboratori occasionali
• Amministratore di condominio (se ritenuta applicabile)

Anche un singolo pagamento con ritenuta nell'anno determina l'obbligo di presentazione. Non sono soggetti i condomini che hanno pagato esclusivamente fornitori in regime forfettario (senza ritenuta) o fatture esenti.

Scadenze 770/2026 (anno fiscale 2025)

• 16 marzo 2026: consegna CU 2026 ai percipienti
• 16 marzo 2026: trasmissione telematica CU all'AdE
• 31 ottobre 2026: trasmissione telematica Modello 770/2026

Quadri del Modello 770

Quadro ST — Ritenute lavoro autonomo

Riepiloga, mese per mese, le ritenute operate e versate con F24:

• Codice tributo 1040: ritenuta 20% su lavoro autonomo (idraulico, elettricista, professionista)
• Codice tributo 1019: ritenuta 8% su lavoro autonomo edile (manutenzioni straordinarie soggette a detrazione)
• Codice tributo 1040 per ritenute IRPEF e 1027 per IRES

Per ogni mese va indicato: imponibile soggetto a ritenuta, ritenuta operata, ritenuta versata, eventuale ravvedimento.

Quadro SX — Compensazioni e crediti

Riporta i crediti d'imposta utilizzati in compensazione tramite F24 (es. credito ricerca e sviluppo, crediti agevolazioni edilizie). Quadro raramente compilato per condomini medi.

Quadro SY — Riepilogo versamenti

Sintesi totale delle ritenute operate, versate e di eventuali ritardi/ravvedimenti. È il quadro di chiusura che riconcilia tutti gli altri.

Come si compila il 770 passo-passo

1. Recupera dati prima nota: tutti i pagamenti con ritenuta dell'anno fiscale
2. Recupera CU emesse: le CU dei percipienti devono coincidere con i dati del 770
3. Verifica F24 versati: incrocia le ritenute operate con quelle effettivamente versate
4. Compila il quadro ST: una riga per mese, distinta per codice tributo
5. Compila il quadro SX: solo se ci sono compensazioni
6. Compila il quadro SY: riepilogo finale
7. Genera il file .770 nel formato telematico
8. Trasmetti via Entratel o tramite intermediario abilitato

Ravvedimento operoso

Se hai dimenticato di versare una ritenuta nel mese corretto, puoi ravvederti versando con sanzione ridotta:

• 0,1% per ogni giorno di ritardo entro 15 giorni
• 1,5% entro 30 giorni (1/10 della sanzione ordinaria)
• 1,67% entro 90 giorni (1/9)
• 3,75% entro 1 anno (1/8)
• 4,29% entro 2 anni (1/7)
• 5% oltre 2 anni (1/6)

Più interessi legali al tasso vigente. Il ravvedimento va riportato nel quadro ST con il codice tributo corretto e l'indicazione del ravvedimento.

Sanzioni per omessa o tardiva presentazione

Casi particolari

Condominio con personalità giuridica

I condomini con codice fiscale assegnato e che superano determinate soglie hanno obblighi aggiuntivi (es. IRES). Verifica con il commercialista la corretta categorizzazione.

Cambio amministratore in corso d'anno

Il 770 viene presentato dall'amministratore in carica al momento della scadenza, sulla base dei dati di tutto l'esercizio (anche il periodo del precedente amministratore). È quindi essenziale che il vecchio amministratore consegni la documentazione completa.

Lavori straordinari con cessione del credito

Per i lavori straordinari con bonus edilizi e cessione del credito a banca/fornitore, le ritenute sono comunque applicate dal condominio sulla parte pagata in contanti/bonifico. Il credito ceduto non rientra nel 770.

Come MyCondominio automatizza il 770

Il modulo Adempimenti fiscali di MyCondominio precompila il 770 partendo dai movimenti di prima nota:

• Quadro ST popolato automaticamente con tutti i pagamenti con ritenuta dell'anno
• Calcolo automatico delle ritenute 8% e 20% per ogni fornitore
• Verifica della coincidenza con le CU già emesse
• Generazione del file telematico .770 conforme alle specifiche AdE
• Trasmissione diretta via Entratel o esportazione per intermediario

Tempo totale per chiudere il 770: 15 minuti contro le 2-3 giornate del metodo manuale.

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